L’Agenzia delle Entrate si occupa di esaminare il regime fiscale diretto ed indiretto applicabile ai contratti di “godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, ovvero i c.d. contratti di “rent to buy”, recentemente disciplinati dal legislatore. Tale intervento è risultato necessario in quanto le norme fiscali finora applicabili prevedevano la tassazione della cessione al momento iniziale di sottoscrizione del contratto e non a quello ultimo di trasferimento del bene.

Il contratto di rent to buy è caratterizzato da tre elementi:

– l’immediata concessione in godimento di un immobile verso il pagamento di canoni;

– il diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene;

– l’imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata in contratto, al corrispettivo del trasferimento.

Tuttavia, la norma “è a maglie larghe per consentire all’autonomia privata di meglio modulare il contenuto del contratto in funzione delle specifiche esigenze e nell’ottica del miglior soddisfacimento degli interessi di entrambe le parti.” Tale nuova formula contrattuale si applica con riferimento a tutte le tipologie di immobili, sia strumentali che abitativi. Dal punto di vista pratico nel contratto di rent to buy occorre indicare:

– la quota parte del canone periodico da imputare a corrispettivo per la vendita dell’immobile e, conseguentemente per differenza, la quota da imputare a canone di locazione;

– la quota dei canoni imputata a corrispettivo che viene restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini convenuti. Infatti in mancanza di specifico accordo, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e fa propri, in via definitiva e per l’intero importo, a titolo di indennità, i canoni percepiti.

Pertanto, dal punto di vista fiscale, il contratto configura un negozio giuridico complesso caratterizzato da: – il godimento dell’immobile per i periodi antecedenti all’esercizio del diritto di acquisto, caratterizzato da un canone di locazione,

– l’imputazione di una quota del canone quale acconto per la successiva compravendita,

– l’esercizio del diritto di acquisto (o dell’eventuale mancato esercizio del diritto stesso) dell’immobile. Occorre pertanto distinguere, nell’ambito del canone di locazione previsto dal contratto:

– la quota configurante il corrispettivo per il godimento, da tassare come canone di locazione, sia dal punto di vista dell’IVA che dell’imposta di registro;

– la quota configurante anticipo sul prezzo per la futura vendita, da tassare come acconto sulla cessione.